Steffen Metzner Livres

Volatile Immobilienmärkte und eine zunehmende Wettbewerbsintensität erfordern ein modernes, innovatives Immobiliencontrolling. Um langfristige Trends und kurz- bis mittelfristige Marktzyklen im Sinne der Portfoliostrategie gewinnbringend nutzen zu können, sind leistungsfähige Systeme der Planung, Steuerung, Kontrolle und Informationsversorgung unerlässlich. Diese erheben fundierte Daten, verwenden zeitgemäße Analyseinstrumente und liefern entscheidungsrelevante Kennzahlen. Als Subsystem des Managements unterstützt das Immobiliencontrolling zentrale Führungsaufgaben. Kernaufgabe ist die kontinuierliche Auswertung von Informationen im Sinne der definierten Zielstellung. Im Unternehmen vorhandene Ressourcen, Funktionen, Aufgaben, Daten und Prozesse müssen bewertet und miteinander vernetzt werden. Ergebnisse sind Berichte und Empfehlungen, welche der Information und der Beratung des Managements dienen. Die hiermit weitergeführte Reihe "Moderne Instrumente des Immobiliencontrollings" entwickelt innovative, in sich abgeschlossene Lösungen, welche jeweils modular in einem Controlling-System nutzbar sind. Die einzelnen Instrumente der Controlling-Tool-Box werden ausführlich dargestellt und nachvollziehbar entwickelt. Lösungen, Ausbaustufen und Schnittstellen werden stets im Gesamtkontext gesehen. Das Analysespektrum des Immobilienökonomen verbreitert sich stetig. Waren anfangs überwiegend finanzielle Kennzahlen und aktuelle Statusberichte gefragt, so widmen sich moderne Controllingsysteme nun stärker der Vorschau und Entscheidungsunterstützung. Fragen der Chancen- und Risikosteuerung spielen aufgrund von externen Vorgaben, aktiveren Managementstrategien, dynamischen Marktentwicklungen und kürzeren Lebenszyklen eine große Rolle und verlangen nach leistungsfähigeren, strategisch ausgerichteten Steuerungssystemen. Die mit diesem Band präsentierte Balanced Scorecard bietet dem Management ein geeignetes Strategie- und Controllinginstrument, mit welchem sich auch komplexe Unternehmen bzw. Portfolios mit ihrem teilweise sehr breiten Analysespektrum überwachen und zielgerichtet steuern lassen. Die Publikation widmet sich dabei primär Denkansätzen und Entwicklungsprojekten. Diese dienen als Anregung für individuelle Lösungen, welche die Balanced Scorecards angepasst an die jeweiligen Rahmenbedingungen wie Strategie, Portfoliostruktur, Managementsystem, Personal und Ressourcen unternehmensspezifisch implementieren. Im Rahmen einer Case Study wird ein Balanced Scorecard-Projekt bei einem kommunalen Wohnungsunternehmen dokumentiert. Ein weiteres Beispiel widmet sich Anwendungsmöglichkeiten auf der Immobilien- und Portfolioebene. Die erreichte Transparenz unterstützt nicht nur die eigene Tätigkeit von Controllern, Portfoliomanagern und Analysten. Sie schafft auch die Grundlage für eine bessere Kommunikation im Team sowie mit allen externen Partnern des Unternehmens. Aktuelle Informationen zum Thema finden Sie unter www.immobiliencontrolling.de.

Inhaltsangabe:Zusammenfassung: Die Diplomarbeit "Immobilienbewertung mit einem cash-flow-orientierten Ertragswertverfahren" wurde am Stiftungslehrstuhl für Grundstücks- und Wohnungswirtschaft an der Universität Leipzig erstellt. Sie analysiert kritisch das Ertragswertverfahren zur Wertermittlung für Immobilien, welches in der Wertermittlungsverordnung (WertV) definiert ist und allgemein Anwendung findet. Aufgabe der Wertermittlung ist es, die preisrelevanten Einflußfaktoren, so zu quantifizieren, daß der ermittelte Wert den wirtschaftlichen Interessen von Käufern und Verkäufern gerecht wird. Das auf eine gleichmäßige Marktentwicklung ausgelegte Ertragswertverfahren nach WertV kann jedoch Einflüsse wie hohe Leerstandsraten, Mietpreiseinbrüche, wechselhafte politische Rahmenbedingungen sowie auch besondere demographische, soziale und psychologische Faktoren nur bedingt würdigen. Hauptprobleme sind hierbei neben der Vergangenheitsorientierung, welche die Einbeziehung neuer Informationen erschwert, vor allem auch die spezifischen Größen Liegenschaftszins und nachhaltiger Ertrag. Jeder nur irgendwie gleichmäßige Ertragstrend läßt sich auch als nachhaltiger (=konstanter) Ertrag darstellen. Ein dennoch gültiger Ertragswert (=Barwert aller künftigen Erträge) wird dann über eine Zinssatzmodifikation erreicht, die das tatsächliche Wachstum auf den Zinssatz verlagert. Ein solches Verfahren ist jedoch nur bei Vorliegen einer einzigen Ertragssituation und stabilen Märkten sicher anwendbar. Die Arbeit stellt fest, daß Abweichungen, z.B. aufgrund von Staffelmietvereinbarungen oder Sozialbindung, in der amtlichen Wertermittlung häufig zu ökonomisch unsinnigen Ergebnissen führen. Die Probleme, die sich aus den Rechentechniken der WertV ergeben, sind den Verfassern und Anwendern dieses juristischen Konstruktes offenbar weitgehend unbekannt. Ausgehend vom allgemeinen Ertragswertbegriff und von Prinzipien der internationalen Wertermittlungspraxis werden in der Arbeit Prämissen aufgestellt, welche eine leistungsfähige und ökonomisch exakte Alternative zum Ertragswertverfahren nach WertV beachten muß. Die Umsetzung dieser Anforderungen ergibt ein cash-flow-orientiertes Ertragswertverfahren. Dieses weist im Grundfall eine Ergebnisidentität mit der WertV-Rechnung auf, besitzt aber nicht mehr deren Fehlerquellen (wie Tests beweisen) und ist flexibler anwendbar. Die Darstellung und Interpretation wird durch den Cash-Flow-Ansatz erleichtert. Die Rendite wird explizit [ ]

Die Bedeutung von Immobilienanlagen für die Wirtschaft und verschiedene Eigentümergruppen wird beleuchtet, wobei Entscheidungen im Investitions- und Bestandsmanagement eine zentrale Rolle spielen. Der Fokus liegt auf der Notwendigkeit fundierter Analysen und geeigneter Kennzahlen zur Unterstützung dieser Entscheidungen. Besonders in den Bereichen Akquisition, Portfoliomanagement und Controlling wird diskutiert, ob traditionelle Methoden wie DCF-Kalkulationen und IRR die besten Kriterien sind oder ob alternative Performance-Kennzahlen sinnvoller wären.

Hohe Investitionen, Zeitverzögerungen bis zur Erfolgswirksamkeit und lange Amortisationszeiträume erfordern im modernen Immobilienmanagement effiziente Controlling-Tools für strategische Analyse, Planung und Kontrolle. Maßnahmen müssen frühzeitig und präzise hinsichtlich ihres Erfolgs- und Risikobeitrags bewertet werden, ohne auf „Trial and Error“-Tests zurückzugreifen. Wissenschaftlich fundierte Methoden sind dafür unerlässlich. Immobiliencontrolling schafft ein Informationsverarbeitungssystem, das Immobilien ganzheitlich erfasst, Abweichungen von Zielvorgaben identifiziert und alternative Lösungen bewertet. Es sollte nicht auf Einzelanalysen beschränkt sein, sondern zu einer umfassenden Gesamtkonzeption weiterentwickelt werden. Innovatives Immobiliencontrolling konzentriert sich nicht mehr nur auf traditionelle Kostenrechnungsmodelle, sondern bietet dem Management flexible, qualitativ hochwertige interne Beratungs- und Serviceleistungen. Es unterstützt Entscheidungen in Bereichen wie Investition, Desinvestition, Organisation, Vertragsmanagement, Marketing, Vermietung, Liquiditätssteuerung und Portfoliomanagement. Die in der Dissertation beschriebenen Prinzipien, Module, Strukturen und Algorithmen bilden die theoretische Grundlage für die individuelle Implementierung des Immobiliencontrollings, wobei die Allgemeingültigkeit der Aussagen für alle Immobilientypen, Lagen und Nutzungsarten angestrebt wird.

Gravierende Marktveränderungen führten in den letzten Jahren zu Leerständen und sinkenden Immobilienrenditen bei Gewerbe- und Wohnimmobilien. Gerade in dieser Situation bietet das moderne Immobiliencontrolling leistungsfähige Tools zur Unterstützung der Investoren sowie des Immobilienmanagements. Nutzerbedürfnisse und Kostensenkungspotenziale stehen dabei im Vordergrund. Der erste Teil dieses Buches zeigt die Möglichkeiten eines cash flow-orientierten Ertragswertverfahrens im Vergleich zur traditionellen Immobilienbewertung auf. Das entwickelte Verfahren gibt Kapitalanlegern und Gutachtern ein leistungsfähiges Instrument zur sachgerechten, renditeorientierten Beurteilung von Immobilien. Der zweite Teil des Buches präsentiert eine ganzheitliche Lösung zur Optimierung von Betriebskosten. Dabei dienen komplexe Kennzahlensysteme als Basis des edv-gestützten Benchmarking, welches – in diesem Bereich – zu einer automatisierten Portfoliosteuerung ausgebaut werden kann. Mit dieser Publikation leisten Stiftung Kreditwirtschaft und Europäisches Bausparinstitut an der Universität Hohenheim einen Beitrag zur bisher noch vergleichsweise schmalen fachwissenschaftlichen Literatur zum Bausparen und zum Immobiliencontrolling.